學習對象
房地產企業董事長、總經理、項目總經理、策劃總監、招商總監、設計總監及相關工作人員
→ 各商業地產企業董事長、總經理、副總經理、策劃（推廣）總監、招商總監、營運總監、招商經理、營運經理等中高層管理人員，有志于在商業地產新領域發展的人士及在商業地產企業中從事經營管理工作，渴望系統地更新管理理念、提高管理技能的管理人員。

課程目標
課程前言

城市綜合體——正在成為政府推動城市化進程的標志性商業模型，是區域經濟提升和商圈崛起的主力引

擎。萬科、金地、保利、中海、中糧等多年住宅開發的房產巨頭紛紛進軍商業地產開發領域尋找突破口。

尤其政府出臺房屋限購令后，商業地產更是投資者青睞的主要產品類型。

《商業地產開發核心競爭力提升訓練營》特邀請中糧、華潤、萬達等知名地產集團高管，全面解析城市綜合體的開發模式、定位策劃、招商推廣、商業運營，與您分享商業項目開發成功的核心秘笈；解析商業空間的規劃設計要點，教您如何通過前期規劃創造效益及規避風險；分析購物中心、社區商業等各類商業業態的運營模式及盈利模式，幫您建立商業地產開發核心競爭力！

課程收益

1. 學習城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點，掌握商業項目開發成功的核心秘笈

2. 特邀中糧集團在職高管擔任會議主講嘉賓，重實戰，重解決實際問題，不務虛、只務實；

3. 講自己經歷過城市綜合體的操盤案例，不作枯燥、高深的原則理論分析，其中操作手法、工作流程能直

4. 接吸收學習；鮮活的案例均為中國商業地產界真實發生的故事，更有主講嘉賓自己的操盤經歷。

5. 精細探討城市綜合體項目定位、推廣與招商策略，結合成功與失敗的項目案例，讓借鑒起到最大的作用，

6. 讓學習者得到最有效的經驗；

7. 歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰經驗和個案診斷能力，現場破解商業規劃策略難題。



課程內容
課程前言
城市綜合體——正在成為政府推動城市化進程的標志性商業模型，是區域經濟提升和商圈崛起的主力引
擎。萬科、金地、保利、中海、中糧等多年住
一、引言 —— 1776年3月，中國遭遇絕殺
1.?????? 商業連鎖反應????
2.?????? 商業地產同住宅地產的本質區別；??
3.?????? 商業地產項目的操作出發點。
二、項目開發決策 —— 關于商業開發同生孩子的關系
1.?????? 被動懷孕 —政策性立項；??
2.?????? 計劃懷孕 —主動性開發；?????
3.?????? 項目可行性研究決策要素
4.?????? 前期流程案例—筑巢引鳳與關門打狗。
三、項目定位
1.?????? 規劃陷阱——中國商業綜合體特點；
2.?????? 商業項目各類型產品及套現解析；
A、? 公寓類產品； B、辦公類產品； C、酒店類產品；D、商業類產品；E、商業物業綜合體布局效率；
3.?????? 止損——項目各物業體量調整
4.?????? 商業業態類型；
5.?????? 主力店及非主力店互動意義；
6.?????? 詳解主力店 —— 會招主力店不等于會用主力店；????
7.?????? 1：6與6：1；
8.?????? 主力店實操邏輯（一） —— 真相；???
9.?????? 主力店實操邏輯（二） —— 真相背后的真相；
10.??? 顛覆規則 —— “形兵之極，至于無形”?????
11.??? 商業綜合體內各業態的布局關系；
12.??? 由一個停車場引發的話題 —— 論化學反應與物理反應
13.??? 主題與概念 —— 三大商業地產開發商的核心產品線??
14.??? 品牌檔次的選擇 —— 客單價并不代表一切
15.??? 局部戰爭 —— 商業地產之魂?
16.??? 商業物業是否應該自持？
17.??? 詳解租金；
A、? 租金的構成方式；???
B、? 租金水平金字塔；?
C、? 收益組合；?
D、? 重兵器——流水倒扣的博弈營銷；
18.??? 詳解售價；?
A、? 表面價差 ；?
B、? 實際定價方法；???
C、? 商業散售可能出現的問題；
19.??? 城市綜合體操作節奏案例。
四、主力店招商計劃不要被硬件斷送（簡述）
1.?????? 想招主力店和能招主力店是兩回事；?????
2.?????? 各布局位置業態功能確定；
3.?????? 主力店重點設計條件；???
4.?????? 各主力店工程基礎要求示意
5.?????? 項目設計的四個關鍵階段?
6.?????? 商業項目各功能設計同人體的關系。
五、商業項目推廣
1.?????? 租賃客戶心理訴求；
2.?????? 租賃客戶推廣模式；?
3.?????? A、推廣對象；??? B、推廣渠道；? C、推廣難點；
4.?????? 投資客戶心理訴求；
5.?????? 投資客戶推廣模式；? A、推廣對象；??? B、推廣渠道；? C、推廣難點。
六、業務營銷 —— 項目招商
1.?????? 商業租賃業務體搭建；
2.?????? 商務合同談判要點；
a)?????? 租賃意向書解讀及控制；B、商務條款；C、技術條款；D、常規談判周期；E、合同陷阱；F、杠桿談判；
3.?????? 談判流程案例——一場有關忽悠實力的較量；?????
4.?????? 潛規則？規則！關于幕后交易；
5.?????? 脆弱的紐帶——所謂戰略合作商；???
6.?????? 危險談判性格；?
7.?????? 某集團談判決策流程。
七、業務營銷 —— 項目銷售
1.?????? 商業項目銷售節點：A、住宅：越到現房越好賣；? B、商業：越到現房越難賣；
2.?????? 商務銷售業務體搭建；????
3.?????? 商業銷售重點環節；?????
4.?????? 不要低估通貨膨脹。
八、業務相關方
1.?????? 淺析外部商業運營管理公司在營銷中的運用；????
2.?????? 案例——BJ項目的前期失策。后期運營彌補；
3.?????? 影子殺手——物業管理公司；????
4.?????? 是敵是友？——專業顧問公司。
九、政策渠道的利用方式
兵以詐立，以利動，以分和為變者；?????
以共贏的方式獲取支持。
十、模擬操盤
1.?????? 項目可研論證：案例——TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應；
2.?????? 項目操作節點；?
3.?????? 策劃操作節點；??
4.?????? 招商操作節點；??
5.?????? 銷售操作節點。
十一、案例分析：萬達歷程
第一階段：沈陽，長春；?
第二階段：濟南，南昌、長沙； 第三階段：北京CBD；
第四階段：北京石景山；?
有效復制階段：濟南萬達、太原萬達。
十二、商業地產營銷的終極目的 —— 資產證券化
1.?????? 商業地產表象價值；?????
2.?????? 商業地產深度價值；???
3.?????? 商業地產帝國是怎樣煉成的。
十三、翻過頭來看真相
1.?????? 一只化裝成大熊貓的大貓熊；????
2.?????? 明知錯誤為何冒進；
3.?????? 明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復制？????
4.?????? 由于信息不對稱造成的錯誤互學。
十四、地產企業崛起之路——關于商業模式（結語：商業地產下一代產品趨勢）
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