學習對象
各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。
課程目標
與時俱進，是房地產企業稅務規劃的生命線。
??211年，國家對房地產企業一系列調控政策的實施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務總局大批針對房地產行業出臺的稅收政策，房地產行業面臨巨大的稅收風險。今年的稅收專項稽查工作已經全面展開，房地產業被列為重點檢查范圍，同時，全國范圍針對房地產企業的土地增值稅清算工作正如火如荼地進行著，開發商為此付出了巨大稅收成本。
??房地產企業開發周期長，會計核算與稅收政策相差較大，財務人員對項目開發的各階段把握不好，都會出現多交或少交稅情形，如何與時俱進地進行稅務規劃，準確理解稅收新政策，把握稅收政策的走向，規范經營業務處理，在不違反稅法的前提下合理降低企業稅負，是每個房地產企業必須面對的課題。
??我中心特邀著名稅務實戰專家肖宏偉，幫助您全面地梳理房地產企業的業務流程與財稅處理，并對如何化解稅收風險做針對性分析。目標是根據企業面臨的現行稅收法律環境、結合企業經營管理的運作全過程，運用科學的稅收籌劃規律和技術，教授稅務實際操作者如何利用稅收規劃和協調方法手段，最大化地降低企業運營各階段的稅務成本。
??本課程針對如何用正確的方法,解決房地產業涉稅爭議的焦點問題進行講解，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業正確協調會計和稅收的差異，掌握對內對外涉稅爭議協調解決技巧，規避和防范財務、稅收風險。本課程針對性強，注重實務操作和實效，是房地產企業不容錯過的課程，機會難得！

課程內容
【授課專題】
專題一：新政策下的涉稅風險要點及化解方案
1、刑法修正案（八）實施后，老板和財務人員的涉稅風險主要有哪些新變化？如何化解?
2、211年稅務稽查指令必查項目之“股權轉讓”。
3、211年稅務稽查指導性必查房地產，重點在哪里？
4、以購買股權方式取得土地的稅收風險分析。
5、房地產建筑安裝工程單位成本風險點如何控制？
6、小區園林綠化及公共設施建設支出哪些支出易出現問題？
專題二：房地產最新涉稅政策解讀分析
1、關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題（財稅[211]5號）
2、企業國債投資業務所得稅問題（211年第36號公告）
3、將地價計入房產原值征收房產稅問題（財稅[21]121號）
4、金融企業同期同類貸款利率及其它所得稅問題（公告211年第34號）
5、建設期間該如何繳納城鎮土地使用稅
6、個人所得稅改變后的納稅計算
7、支付境外勞務費納稅會計實務操作（營業稅、所得稅）
專題三：房地產拿地與合作開發的納稅風險化解之道
1、房地產合作開發的基本問題（如何區別合作建房和委托代建、集資建房）
2、合作開發的營業稅實務處理
3、合作開發如何征收土地增值稅
4、合作開發如何計算企業所得稅
5、各種拿地稅收成本及風險大解析
專題四：拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題
1、拆遷補償的各種形式利弊取舍
2、拆遷補償營業稅處理涉稅問題
3、拆遷補償所得稅處理
4、拆遷補償土地增值稅處理
5、拆遷補償應取得的票據問題
6、有效自用拆遷，降低稅負的途徑
專題五：房地產不同促銷手段的納稅爭議化解
1、代墊首付引發收入確認問題
2、免契稅、免物業費
3、購房贈車、購房送空調、買房送裝修
4、真按揭銀行款未到以及假按揭涉稅風險解決之道。
5、違約金為何不用繳納個人所得稅的問題
專題六：房地產企業借款涉稅風險處理
1、近期稽查為何頻頻對房地產企業應收利息調整補稅？
2、土地增值稅清算中利息如何扣除？
3、企業之間資金拆借如何把握利息支出限度？
4、母子公司之間利息支出如何稅務處理？
5、企業在生產經營活動中發生的利息支出，如何稅前扣除？
6、老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？
7、支付利息還是不支付利息？
8、如何用正確的方法，規避利息收入與支出的風險？
專題七：甲方供材料的爭議處理
1、現實中的甲供材料，是否可以認定為將建筑工程肢解發包？
2、甲方供材料營業稅計稅如何掌握？如何做到稅負最小化？
3、為何稅務機關會要求甲方繳納甲供材應繳納的營業稅？
4、甲供材自建論是否可以解決甲方供材料的發票和稅收征管問題？。
5、甲供材料會計處理問題，如何與稅收協調？
6、甲供材料發票如何開具？
7、甲方供材料發票，計算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？
8、甲供材的稅款如何承擔問題。
9、甲方供材料合同如何簽訂，稅務風險最低？
1、自產貨物同時提供建筑業勞務計稅依據應注意哪些問題？
專題八：車庫、車位、地下停車場爭議如何化解？
1、稅務機關為何對地下車庫產權歸屬界定問題關注？
2、銷售車庫、車位、地下車庫稅收風險有哪些？
3、出租車庫、車位、地下車庫稅收風險有哪些？
4、房產公司出租地下車位一次性收費如何納稅
5、開具發票銷售地下停車位，如何防范稅收風險？
6、車庫、車位、地下停車場爭議如何進行稅務溝通 ？
7、房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？土地增值稅
如何清算？
專題九：政府返還土地出讓金和返還稅收的處理
1、政府返還會計處理是計收入還是沖成本？
2、政府返還的企業所得稅如何處理是最佳選擇？
3、政府返還的土地增值稅是沖開發成本還是做營業外收入處理？
4、政府返還如何才能被認定不征稅收入？
專題十：房地產各稅種涉稅事項認定差異及協調
1、所得稅稅前扣除的成本費用與土地增值稅扣除項目區別。
2、中介機構報告在所得稅和土地增值稅管理工作中的認可程度差異。
3、所得稅完工條件與土地增值稅清算的條件的法律責任差異分析。
4、關于房地產開發間接費用如何處理問題。
5、發票在所得稅與土地增值稅管理中的不同要求。
6、土地使用稅納稅義務發生時間的確定爭議如何處理？什么時間征收，什么時間停征？
7、建筑安裝營業稅的統計指標考核變化給房地產業帶來哪些壓力？
8、房地產企業如何簽訂工程承包合同來明確建筑業營業額問題？
9、房地產企業為何會有沒完沒了的契稅？
1、房地產稅收優惠政策，貴單位利用過嗎？
11、查賬征收與核定征收的選擇。
12、房地產開發企業跨區經營的如何管理最有利？
13、房地產各種融資方式稅收政策運用。
14、地產企業后續支出的所得稅與土地增值稅處理。
15、土地評估增值的稅收政策解析。
16、地產所得稅實務難題解析。
專題十一：土地增值稅清算全過程關鍵風險點及正確處理方法
1、稅企之間對土地增值稅清算過程中如何確認特殊事項的銷售收入爭議處理。
2、如何把握申請土地增值稅清算的時間點，進行合理稅務規劃？
3、普通標準住宅與非住宅未分別核算成本費用，各地處理結果為何不同？
4、新的土地增值稅預征率、核定征收率，對房地產企業將產生哪些影響？如何應對？
5、成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
6、房地產企業的開發費用扣除的風險點有哪些？
7、房地產企業安置被拆遷戶如何土地增值稅的爭議與處理方法。
8、正確劃分“開發間接費用”與房地產“開發費用”對土地增值稅有何影響？
9、土地增值稅清算時，為什么一定要注意區分“清算成本”與“會計成本”？
1、如何合理利用土地增值稅的減免稅規定？
11、開發多個項目，多個清算單位，借款利息支出如何分攤對企業最有利？
12、房地產企業繳納的土地的使用稅應計入開發成本，還是計入開發費用？
13、稅務機關對發票在土地增值稅清算中的作用是如何掌握的。
14、以土地使用權投資避稅現實與困境。
15、代建行為在現實經營中的應用。
16、如何合理增加價值鏈規劃土地稅？
17、房地產企業出售車位是否計算繳納土地增值稅？
18、如何計算分攤普通住宅和非普通住宅的扣除項目?
19、隨商品房開發的地下車庫是否應分擔土地及其他公共設施費用？
2、成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
21、公共設施的成本費用在清算時應如何處理？
22、清算后再轉讓房產的如何進行稅務處理？
23、甲方供材料和設備，不允許做為扣除項目金額，如何應對？
24、企業建筑安裝工程成本，高于本地區平均造價，如何提供合理的正當理由？
25、建造售樓處及其裝修費用，如何處理才能做為扣除項目？
26、面對土地增值稅爭議事項，如何進行稅務協調？如何出具申辯意見？
專題十二：房地產企業涉及其它相關業務營業稅的具體要求
1、對單位支付給非員工的應稅款項代征代繳營業稅問題。
2、對土地使用者因國家收回土地使用權而獲得的土地及其地上建筑物補償款問題。
3、公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動產營業稅問題。
4、一方出土地、一方提供資金合作建房，土地使用權轉移營業稅問題。
5、納稅人互換房屋營業稅問題。
6、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權如何差額計稅營業稅問題。
7、單位或者個人自己新建建筑物后銷售如何征收營業稅？
8、贈送不動產或者土地使用權如何繳納營業稅？發票如何處理？
9、施工單位代建設方購買的設備，是否一并繳納營業稅？
1、納稅人通過BT 方式承包工程項目，其營業稅納稅義務發生時間如何確定？
11、納稅人在勞務發生地未繳納營業稅，機構所在地如何補征營業稅，開發票？
專題十三：個人所得稅的爭議問題處理及應對
1、新個人所得稅法實施后應考慮的三個方面問題
2、個人轉讓公司股權的稅務爭議處理及國家稅務總局211年公告第39號解析。
3、勞務報酬與工資薪金征稅的問題，
4、單位發放一次性獎金應當怎樣計算個人所得稅 ？
5、富豪的盛宴----個人非貨幣資產評估增值投資征稅的問題現實難題處理
6、促銷活動向個人贈送的禮品應否扣繳個人所得稅，如何降低稅收風險？
7、企業為個人承擔的個人所得稅如何處理？
8、個人通訊費交通補貼怎樣計算征收個人所得稅
9、企業職工出差補助、誤餐補助、“車改補貼”征稅問題
1、為企業股東、高管人員購買住房，支付房款征稅問題
11、董事費怎樣規劃個人所得稅？個人股東轉讓股權怎樣征收個人所得稅？
專題十四：紛爭不斷的發票
1、《發票管理辦法》及其細則會對納稅人帳務處理產生怎樣的影響？
2、211年稅務稽查的重中之重----核心關鍵詞“發票”。〔國稅發（211）24號、國稅發
（211）25號〕關于發票稽查的深度解讀
3、稽查如何做到“查賬必查票”、“查案必查票”、“查稅必查票”。
4、發票稽查的稽便函（211）19、稽便函[211]31號文件指向哪里，如何控制五項費用
發票稽查風險？
5、稅務機關如何檢查假發票？企業應如何應對假發票風險？
6、發票稽查的檢查、調查、詢問、調帳、錄音、錄像、復制、電子查賬軟件等等環節應
注意哪些問題？
7、假發票檢查處理定性問題，如何認定善意取得？如何避免定性偷稅？
8、經營過程中支出憑證熱點難點問題解析。
專題十五：房地產企業如何規劃涉稅業務的內外協調化解稽查風險
1、房地產企業稅務稽查風險關鍵點分析與提示；
2、如何防范由于房地產企業生產經營以及社會交易的多樣性帶來的涉稅風險；
3、如何提高房地產企業內部風險控制能力；
4、企業財務核算的需要是與稅收政策不符的風險在哪里；
5、如何應對邊緣性稅收政策對企業帶來的涉稅風險；
6、企業關聯交易風險問題如何應對？
7、如何改進企業經營策略，注意稅收籌劃；
8、與時俱進的稽查應對策略。
9、稽查危機公關的籌劃策略。
1、任何稅務稽查都不是能輕松應對的——六個結果非常意外的稽查案件的啟示